2021.08.28

                            合生頭條丨中報觀察 ——高質量增長 合生創展步入多元化轉型收獲期

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                            8月25日中午,合生創展對外公布上半年業績情況,在快速增長勢頭得以維系的同時,合生創展保持著良好的財務狀況,創造出多個穩健持續的增長點。

                            根據公告中的數據,2021年上半年,合生創展的盈利水平持續提升,錄得收入160.74億港元,同比增長49.71%;股權持有人應占溢利56.32億港元,同比增長10.4%。

                            同時,合生創展“三道紅線”全部達標,繼續保持“零踩線”:剔除預收款后的資產負債率為63.2%,凈負債率為66.0%,現金短債比為1.45,借貸實際年利率保持在6.6%的行業低位。

                            業績保持高速增長的同時,保證債務結構的健康,可以說是對“高質量增長”理念的有力詮釋。

                            上半年,合生創展抓緊“新產業、新業態、新模式”的“三新” 機會,聚焦科技賦能、創新多元發展,將集團成功轉型為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺企業,地產、商業、合生活、基建、投資五大板塊并驅發展,科技、養老、文旅、教育、健康、金融、汽車等多元化業態優化布局。

                            基于此,合生創展也成為了資本市場認可的優質標的。

                            上半年,合生創展股價屢破新高,并于6月最高觸及38.5港元/股。公布業績當日,合生創展股價大漲8.33%,收報每股29.25港元,最新市值為637.27億港元。

                            在公布中期業績的同時,合生創展宣布,在未來六個月,將根據股份購回計劃動用不超過5億元購回股份,這也體現出合生對自身經營狀況的信心。

                            地產業務壓艙石

                            地產板塊仍舊是為合生創展集團貢獻現金流和利潤增長的壓艙石。

                            期內,得益于物業發展收益及投資收入上升,合生創展錄得收入160.74億港元,同比增長49.71%。

                            物業發展業務方面,合生創展于期內交付總建筑面積為29.9萬平米,于上年同期29.11萬平米相比有所提升,主要交付的項目包括廣州的合生君景灣、北京的合生霄云路8號、上海的合生杭州灣國際新城以及山西的合生帝景,有關交付及落成物業的整體平均售價為每平方米17776元,較去年同期相比升8%。

                            上半年,合生創展的地產業務表現亮眼,累計實現212.27億的銷售額,同比增長63%。

                            并且,隨著整體產品線的品質和定位不斷提升,物業合約銷售平均售價為每平方米人民幣35072元,較2020年同期每平方米人民幣15909元同比上升約120.5%。

                            其中,北京及天津區域銷售貢獻占比最大,共17個在售項目,其中合生霄云路8號、合生縵云及金茂府二期為主要銷售額來源,共實現合約銷售額102.96億元,占比達到48%;廣州及惠州上半年共15個在售項目,共實現合約銷售額78.15億元,占比達到37%;上海包括昆山合樾蘭亭及合生廣富匯在內的11個在售項目則貢獻銷售額31.16億元,占比為15%。

                            從產品類別看,在上半年的銷售業績中,剛改占比60%,同比增長52%,滿足置業人群購房需求的同時,也確保了去化率和資金快速回籠,高端項目占比38%,同比大漲313%,這部分項目則大大提升了品牌溢價、形成口碑效應,并確保了地產板塊的利潤。

                            多年來,合生創展堅持走“中高端精品發展戰略”,不斷進行產品迭代創新,根據客戶的居住需求和購買偏好打造產品IP和細化標準,搭建并升級了“頂級豪宅、中高端品質住宅、寫字樓及公寓”三大住宅產品線,打造了合生·縵系、帝景系、駿景系、國際城等一系列精品項目,滿足業主不斷升級的居住需求。

                            上半年,合生創展推出全新產品系列精品“悅系”,并推出新一代生活方式品牌:ME悅,作為悅系首發產品,位于大興舊宮的合生·ME悅一經入市便受到市場熱捧。

                            長期穩健的高速增長,基于合生創展大量優質且低價的土地儲備。

                            觀點地產新媒體了解到,聚焦一線城市及核心經濟區域是合生創展的投資策略,其持有大規模高質量的土地儲備,深耕大灣區、長三角及環渤海經濟區三大經濟圈核心位置及重點城市。

                            截至2021年中期,合生創展土地儲備約3048萬平方米,其中地產板塊一線城市(北京、上海、廣州、深圳和惠州)土儲占比75%。

                            一位接近合生創展的投資者透露,在中期投資者電話會上,合生創展管理層透露,未來的拿地重點區域依舊聚焦在北上廣深等一線城市,且更傾向于通過城市更新以及在一線城市的舊城改造、舊廠改造、舊村改造獲得新土儲。

                            非房業務并進

                            從房地產開發、商業地產運營商轉型為“科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司”,在地產穩步增長的同時,合生的商業、合生活、基建、投資板塊也表現亮眼。

                            在2021年上半年營收構成中,地產占比34%,約為70億港元。商業、合生活、基建、投資(非房板塊)收入占比達到66%。

                            可見,合生創展的多元化策略已逐漸實現和成功落地。

                            上半年,合生商業逐漸形成雙平臺業務,商業運營能力逐步提高。

                            觀點地產新媒體了解到,合生的商業板塊目前已發展輕、重兩大管理平臺:逐漸形成商業不動產和合商科技板塊雙平臺業務,為全產業鏈的創新運營商及管理商。

                            在不動產業務方面,合生創展的不動產持有業務包括投資性物業、酒店資產、餐飲業務三方面,共持有22個籌備及在營項目,3個建設期項目,商業地產的土儲達到743萬平米,其中一線和準一線的土儲高達709萬平米,占商業土儲95%。

                            上半年,不動產業務的租賃收入持續為集團貢獻現金流,錄得19.25億港元總營業收入,同比增長37%,刷新了合生集團歷史半年期的租金新高。

                            合商科技也已成為國際最領先的商業及泛商業生態科技綜合運營商,上半年收入約為4.69億港元;凈利潤約為2.97億港元,包括北京朝陽合生匯、上海五角場合生匯在內的多個項目已經成為著名商業地標。在傳統的合生匯產品線之外,以科技化、現代化管理為依托,新拓了MOHO高端商業綜合體、泛文娛產品線以及MAHA產品線,助力于租金價格的上揚。

                            合生活板塊期內業績同樣矚目,總收入迅速增長的基礎下,社區科技收入占比高企,實現月活率65%,復購率68%、GMV的復合增長率139%、GMV的同比增長率650%的成績,創造出多個增長亮點領先同業,其中尤以客戶轉換率達74%最為特出。期內錄得總收入為15.94億港元,同比增長78%;利潤約為5.07億港元,同比增長225%;在管面積達到1.49億平方米,同比增長74%,平均客單價(ARPU)約為2,642港元/單,同比上升21%。合生活智慧社區科技平臺以物業管理切入點,為業主提供線上線下互相結合的社區服務。平臺截止二零二一年六月三十日,已服務超30座城市,超200個項目,經營管理面積過1億平方米,為超100萬戶家庭提供服務。

                            而基建板塊,隨著集團轉型,亦引入先進科技手段,著力打造的云建設科技平臺系統落地實施,已實現實時監督工程質量和進度,工程產值不斷創新高。投資板塊則是合生創展另一重要利潤增長點,通過旗下合生資本平臺進行資本投資及管理。

                            科技賦能

                            隨著土地紅利的逐漸消失,所有房企也都開始向管理要利潤。

                            因此,近年來,科技賦能成為合生創展發展的關鍵詞,也是合生創展近年轉型戰略的重點。

                            觀點地產新媒體了解到,對內,合生創展依托信息化管理系統、智慧管理駕駛艙、智能管控模型、智能移動辦公等系列科技平臺、管理體系和考核方式,實現全業務流程的智能化管控,管理動態實時監控,打造自動驗收結算代替傳統審批的智能化管理體系,實現平臺+個人的科技賦能提質增效。

                            對外,則通過云建設科技平臺、全場景智慧營銷平臺、智慧客服、智慧社區及商業管理和物業管理自主研發的“合生通、合生活”APP等一系列智能科技管理系統,快速提升服務管理質量和運營效率,更好地服務于客戶。

                            通過科技賦能,能夠不斷遞減的邊際成本,極高地提升運營管理效能,實現提質增效,以達到經營管理水平和盈利能力持續提升。

                            值得關注的是,在合生創展銷售不斷新高的同時,其營銷模式的創新實踐亦離不開科技賦能。

                            據悉,近年來,合生創展持續探索創新智慧化營銷模式,打造全流程產業鏈的全場景智慧營銷平臺,精準匹配購房人需求,通過科技手段拓寬營銷渠道,將客戶管理、智慧案場、在線交易、智慧交付串聯打通,如打造VR看房、全景樣板間、線上售樓處、直播賣房等平臺,形成“網絡看房、實景體驗、營銷預約跟進”的服務閉環。積極推進“智能營銷”體系建設,真正實現了對傳統案場管理、傳統營銷執行的整合革新。

                            科技不斷為合生創展業績賦能。據悉,合生創展倡導營銷流程及模式的創新,在科技賦能之下營銷模式的不斷創新,操盤水平的不斷提升,合生創展五大板塊的業績依然向上,收入金額和利潤率同時大為增長,使集團的財務水平不跌反升。

                            合生創展稱:“隨著信息化和智能化的發展態勢,戰略性新興服務業將快速增長。面對新時代宏觀和微觀營商環境的轉變,集團將繼續全面加快向科技賦能企業及產業驅動綜合性投資控股平臺的升級轉型,務求實現以人工智能和大數據管理各個投資和運營板塊的工作?!?/p>

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